Millionenprojekt Abschiebehaft: Was Bauherren aus dem JHQ-Deal in NRW lernen können

Der Kaufvertrag ist unterschrieben – Baustart und Inbetriebnahme bleiben dennoch offen, weil für den Grundstückserwerf noch Zustimmungen von Bundesrat, Bundestag und Bundesfinanzministerium fehlen. Die Gesamtkosten beziffert die Landesregierung mit rund 313 Millionen Euro, wovon allein 55 Millionen auf die Planung entfallen. Was wie eine reine Sicherheitsmeldung klingt, ist in der Sache ein Lehrstück über Vertragsstrukturen – auch für Ihren Grundstückskauf in NRW.

Was die Kostenstruktur über jedes Großprojekt verrät

Die Aufschlüsselung, die das Flüchtlingsministerium auf eine Kleine Anfrage der SPD-Fraktion vorgelegt hat, ist aufschlussreich: 220 Millionen Euro entfallen auf den Bau, 38,7 Millionen auf das Grundstück und 55 Millionen auf die Planung. Der Planungsanteil liegt damit bei rund 17,5 Prozent – ein Posten, der bei öffentlichen Bauvorhaben erfahrungsgemäß unterschätzt wird. Übertragen Sie das auf Ihr privates Vorhaben, wird schnell klar: Wer hier zu knapp kalkuliert, riskiert eine Finanzierungslücke, noch bevor der erste Stein gesetzt ist.

Prüfen Sie daher vor Vertragsschluss:

• Welche Planungsleistungen sind im Architektenvertrag konkret enthalten – nur Vorentwurf oder auch Genehmigungs- und Ausführungsplanung?
• Sind Baugrundgutachten, Vermessung und Schallschutznachweis separat kalkuliert oder in Pauschalen versteckt?
• Werden Honorare nach HOAI oder pauschal vereinbart – und was passiert bei Leistungsänderungen?

Warum „Kaufvertrag unterschrieben" noch keinen Baustart bedeutet

Genau hier liegt die entscheidende Lehre aus dem Mönchengladbacher Verfahren: Obwohl der Kaufvertrag unterzeichnet ist, kann das Flüchtlingsministerium weder einen Baustart noch eine Inbetriebnahme nennen. Der Grundstückskauf ist noch nicht endgültig vollzogen – es fehlen die Zustimmungen dreier Bundesgremien, was das Verfahren laut Bericht um bis zu sechs Monate verzögern kann. Dazu kommt die spezifische Beschaffenheit des Standorts: ein ehemaliges britisches Militärgelände, bei dem Altlasten und Kampfmittelverdacht grundsätzlich auf der Tagesordnung stehen.

Drei Risiken, die Sie beim eigenen Grundstückskauf im Blick behalten sollten:

1. Eigentum ist nicht gleich Baurecht. Prüfen Sie im Grundbuch, ob Wegerechte, Nießbrauch oder Erbbaurecht Ihr Vorhaben einschränken.

2. Vorkaufsrechte der Gemeinde oder gesetzliche Genehmigungsvorbehalte können einen vermeintlich sicheren Kaufvertrag nachträglich kippen.

3. Konversionsflächen in NRW tragen häufig ein latentes Altlasten- und Kampfmittelrisiko. Bestehen Sie auf einem Baugrundgutachten vor dem Notartermin – nicht erst danach.

Worauf Sie jetzt konkret bestehen sollten

Achten Sie darauf, dass Ihr notarieller Kaufvertrag eine aufschiebende Bedingung enthält: Der Kaufpreis darf erst fließen, wenn das Grundbuch lastenfrei ist und alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Vereinbaren Sie ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass das Baugrundgutachten Altlasten offenbart, die Ihre Baugenehmigung gefährden. Und bestehen Sie darauf, dass die Baugenehmigung für Ihr konkretes Vorhaben vor dem Notartermin zumindest in Aussicht gestellt wird. Wer diese drei Punkte nicht durchsetzt, kauft am Ende ein Stück Hoffnung – kein Stück Bauland.