Ferienhaus in Deutschland: Worauf Sie beim Kauf achten müssen

Wie die WirtschaftsWoche in einer aktuellen Analyse berichtet, kann sich laut einer Civey-Umfrage etwa die Hälfte der Deutschen vorstellen, eine Ferienimmobilie zu besitzen. Für Bauherren und Käufer aus NRW besonders relevant: Die Finanzierung läuft bei Feriendomizilen grundlegend anders als beim Eigenheim.

Der Mittelwert ist eine Falle

Die WirtschaftsWoche zitiert eine Auswertung von Engel & Völkers für 42 Ferienorte in elf deutschen Urlaubsregionen: Im Schnitt zahlten Käufer 5.914 Euro pro Quadratmeter für Ferienwohnungen – 1,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Dieser Mittelwert sagt über die tatsächliche Belastung wenig aus. Im Südschwarzwald liegen Angebote teils unter 3.000 Euro pro Quadratmeter, in Nordfriesland über 8.500 Euro, auf Sylt teils über 20.000 Euro. Wer nur auf den Durchschnitt schaut, blendet massive Standortrisiken aus.

Prüfen Sie deshalb konkret:

• In welcher Region und welchem Ort steht die Immobilie tatsächlich?
• Wie sind die Quadratmeterpreise in der Mikrolage, nicht nur im Bundesland?
• Kommt eine Zweitwohnungssteuer oder Kurtaxe hinzu, die jährlich zu Buche schlägt?
• Welche Nebenkosten fallen für Notar, Grundschuldeintrag und Makler an?

Banken finanzieren Feriendomizile restriktiver

Ole Sander, Niederlassungsleiter beim Kreditvermittler Dr. Klein in Hamburg, erklärt gegenüber der WirtschaftsWoche: Banken schauen bei Ferienimmobilien kritischer hin als beim klassischen Eigenheim. Für reine Urlaubsdomizile gibt es weniger Kreditangebote. „Ein reines Urlaubsdomizil lässt sich auf Dauer schlechter weiterverkaufen", so Sander – das erhöhe das Verwertungsrisiko und führe zu einem höheren Eigenkapitalbedarf.

Achten Sie darauf:

• Mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital einplanen, häufig mehr.
• Beleihungsauslauf und Tilgungsplan exakt prüfen, bevor Sie unterschreiben.
• Sondertilgungsrechte und Zinsbindungsfristen schriftlich festhalten.
• Eine Anschlussfinanzierung von Anfang an mitdenken.

Vor dem Kauf: Baurecht, Steuern und Leerstand

Wer das Objekt vermieten will, muss wissen, was vor Ort zulässig ist. Nicht jede Gemeinde erlaubt touristische Vermietung im Wohngebiet – Stichwort Zweckentfremdung. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Bauleitplanung und das Baurecht der Region die geplante Nutzung überhaupt hergeben. Hinzu kommen laufende Kosten, die viele Käufer unterschätzen: Grundsteuer, Zweitwohnungssteuer, Versicherung, Instandhaltung und Leerstand.

Trennen Sie Emotion und Kalkül. Lassen Sie vor Vertragsschluss den Energieausweis, das Baualter, die Baugenehmigungen und das Grundbuch prüfen. Fordern Sie eine belastbare Bauleistungsbeschreibung – auch bei Bestandsobjekten, denn Sanierungsstau ist bei Ferienimmobilien die häufigste versteckte Kostenfalle. Eine Ferienimmobilie ist eine Investition, kein Souvenir mit Unterschrift.