Baugrund-Online-Checks: Drei Portale im Praxistest

Wer in Nordrhein-Westfalen baut, sollte sich nie auf den ersten Augenschein verlassen – der schönste Südhang kann über einem alten Bergbaustollen liegen, und das vermeintlich harmlose Ackerland kann im Untergrund Überraschungen bergen, die am Ende das halbe Budget auffressen. Bevor ich mit meinen Leuten die Bagger auf ein Grundstück loslasse, will ich wenigstens eine grobe Vorstellung davon haben, was mich dort erwartet – und ich will nicht erst beim ersten Spatenstich erfahren, dass da oben ein Hochbord liegt und unten ein Stollen.

Genau dafür gibt es mittlerweile drei öffentliche Online-Portale, die jeder Bauherr in NRW kostenlos vom heimischen Rechner aus nutzen kann: das GEOportal.NRW, die Onlineauskunft GDU des Geologischen Dienstes und das Informationsportal Bauleitplanung.NRW.de. Ich habe alle drei über die letzten Monate hinweg wiederholt genutzt – auf der Suche nach Risiken für eigene Bauvorhaben und im Auftrag von Bauherren, die mich früh ins Boot holen, bevor der Architekt die ersten Striche aufs Papier setzt. Was die Portale wirklich können, wo sie ehrlich weiterhelfen und wo sie nur eine Scheinsicherheit verkaufen, das schreibe ich hier nieder – mit der einen klaren Ansage vorweg: Wer glaubt, mit ein paar Mausklicks sei die Baugrundfrage erledigt, der baut auf Sand. Im wörtlichen Sinne.

GEOportal.NRW: Die zentrale Anlaufstelle für Geodaten

Wer in NRW zum ersten Mal nach Geodaten für ein Baugrundstück sucht, landet fast zwangsläufig beim GEOportal.NRW. Das ist im Grunde die Eingangstür zum gesamten Angebot – ein bisschen so, wie der Baucontainer auf der Baustelle der Ort ist, an dem Pläne, Werkzeug und Material zusammenkommen. Über den GEOviewer lassen sich Liegenschaftskarten, Luftbilder und Bodenrichtwerte abrufen, also all jene Informationen, die man als Bauherr normalerweise erst beim Notar, beim Katasteramt oder beim Gutachterausschuss zusammenklauben müsste. Wer ein Grundstück in Erwägung zieht, bekommt hier auf einer einzigen Oberfläche einen sehr soliden Ersteindruck, ohne dass er den halben Tag zwischen Ämtern verbringen muss.

In der Praxis sieht ein typischer Workflow so aus: Ich öffne den GEOviewer, zoome auf das Wunschgrundstück und prüfe zunächst die Lage – wie ist die Erschließung, wo verlaufen Straßen, wo Gewässer, wie ist das Grundstück geschnitten? Die Bodenrichtwerte, die dort hinterlegt sind, liefern mir außerdem eine grobe Orientierung über das Preisniveau der Umgebung. Das hilft, wenn ich einschätzen will, ob ein angebliches Schnäppchen wirklich eines ist oder ob der Makler nur die Nachbarschaft vergessen hat. Wer in den Außenlagen von Köln, im Speckgürtel Münsters oder am Rand von Bielefeld mit Bauträgern verhandelt, kommt an diesem Werkzeug gar nicht vorbei – schon allein, um zu sehen, ob die ausgewiesenen Bodenrichtwerte mit dem Angebotspreis zusammenpassen.

Was das Portal allerdings nicht kann – und das muss man fairerweise sagen –, ist eine Aussage zum tatsächlichen Baugrund. Hier geht es um Geobasisdaten und Geofachdaten im weitesten Sinne, nicht um geologische Detailbewertung. Wer Bodenklassen, Grundwasserverhältnisse oder Schichtprofile erwartet, wird enttäuscht. Für genau diese Frage ist das Portal aber auch nicht gedacht; es ist die Landkarte, auf der man überhaupt erst einmal markiert, wo man eigentlich hingucken muss.

Gefährdungspotenziale erkennen: Die Onlineauskunft GDU im Detail

Ein Klick ersetzt keine Bohrung – aber er zeigt dir, ob du überhaupt bohren musst.

Die spannendste Adresse für Bauherren ist aus meiner Sicht die Onlineauskunft GDU, die der Geologische Dienst NRW gemeinsam mit der Bergbehörde betreibt. Der Name ist sperrig – "Gefährdungspotenziale des Untergrundes" –, aber wer einmal erfasst hat, was dahintersteckt, der lässt dieses Werkzeug nicht mehr los. Hier fließen Informationen zu Erdbeben, Karst, Bergbau und seit 2022 auch zu Gasaustritten in Bohrungen zusammen. Gerade der Bergbau ist in NRW ein Thema, das einen Bauherren schnell in die Tiefe reißen kann: Viele Regionen – ob im Ruhrgebiet, rund um Aachen, im Sauer- oder im Münsterland – tragen die Narben einer jahrhundertelangen Steinkohle-, Erz- oder Kalkförderung mit sich. Stollen, die irgendwann verfüllt wurden, sind heute oft nicht mehr in jeder Akte sauber dokumentiert, und was vor 150 Jahren in keinem Plan stand, taucht nun halt nicht im Portal auf – weshalb ein "weißer" Fleck auch keine Garantie ist.

In der Praxis nutze ich die GDU-Auskunft meistens als Frühwarnsystem. Ich gebe die Adresse oder den Flurstücksbezeichnung ein und sehe mir die farblich abgesetzten Risikobereiche an. Liegt das Grundstück in einem markierten Bereich, weiß ich: Hier ist Vorsicht geboten, hier zahlt sich ein Bodengutachten praktisch immer aus, bevor der erste Spatenstich ansteht. Liegt es in einer weißen oder unauffälligen Zone, ist das noch kein Freifahrtschein, aber zumindest ein gutes Zeichen dafür, dass man mit vertretbarem Aufwand weiterplanen kann.

Allerdings muss man zwei Dinge wissen, die in der Euphorie des ersten Klicks leicht übersehen werden. Erstens: Die öffentliche Version der GDU, die jedermann ohne Anmeldung aufrufen kann, ist anonymisiert. Sie zeigt Risikogebiete in generalisierter Form – grobe Polygone, keine parzellenscharfe Auflösung. Wer eine genaue Aussage braucht, ob exakt sein Grundstück betroffen ist, muss den Weg über die zuständige Behörde gehen, die auf die parzellenscharfe Behördenversion zugreifen kann. Zweitens: Die GDU ersetzt in keinem Fall eine Baugrunduntersuchung vor Ort. Sie ist ein Indikator, kein Urteil – und wer das verwechselt, hat am Ende die Rechnung auf dem Tisch, nicht im Kopf.

Bauleitplanung.NRW: Bebauungspläne und Flächennutzung digital prüfen

Wer den Bebauungsplan nicht kennt, bevor er kauft, hat das teuerste Los der Welt gezogen – die spätere Baugenehmigung.

Vom Untergrund zum Obendrauf: Bevor ich mir überhaupt Gedanken über Bodenklassen mache, will ich als Bauleiter wissen, was auf dem Grundstück überhaupt planungsrechtlich zulässig ist. Das Instrument dafür ist der Bebauungsplan – und über das Portal Bauleitplanung.NRW.de kann man ihn heute digital einsehen, ohne den Weg ins Rathaus oder zum Bauamt antreten zu müssen. Wer einmal erlebt hat, wie ein Bauherr nach drei Monaten Architektenplanung erfährt, dass sein Traumhaus die zulässige Geschossfläche um 40 Quadratmeter überschreitet, der weiß, was dieser eine Klick vorher an Geld und Nerven sparen kann.

Funktioniert unkompliziert: Adresse oder Flurstück eingeben, schon blendet das Tool den einschlägigen Bebauungsplan ein – sofern die Kommune einen aufgestellt hat. In den wachsenden Ballungsräumen rund um Köln, Düsseldorf, Bonn oder das Münsterland ist das in der Regel der Fall; in manchen ländlichen Regionen NRWs gibt es allerdings noch immer keine Bebauungspläne, dann springt § 35 BauGB ein – Bauen im Außenbereich ist dann nur eingeschränkt möglich. Wer das nicht vorher weiß, kann eine böse Überraschung erleben, wenn die Bauvoranfrage später abschlägig beschieden wird. Und das, wo der Architekt längst die Bauantragspläne fertig hat und die Statik schon gerechnet wurde.

Ich nutze das Portal vor allem in der Vorprüfungsphase – also wenn ein Bauherr mich fragt: "Lohnt sich das Grundstück überhaupt?" oder "Was darf ich da eigentlich hinbauen?". Hier sehe ich auf einen Blick die Geschossigkeit, die Baugrenzen, die Dachform und ob etwa ein Allgemeines Wohngebiet (WA), ein Mischgebiet (MI) oder ein Gewerbegebiet (GE) ausgewiesen ist. Das ist mehr als eine Formsache: Ein WA-2-Gebiet lässt nicht jede Grundflächenzahl zu, die man sich wünscht. Wer eine Stadtvilla plant, aber nur ein Dorfgebiet (MD) erwischt, hat ein Problem. Dieses Problem lässt sich heute durch ein paar Klicks erkennen, bevor Tausende Euro in Architektenhonorare fließen – und genau dafür ist das Portal gedacht.

Maßstäbe und Genauigkeit: Was die Karten wirklich verraten

Eine Sache, die im Baustellen-Alltag oft unterschätzt wird, ist die Frage des Maßstabs. Wer mit Karten arbeitet, sollte wissen, was die Zahlen am Rand eigentlich bedeuten – und das ist kein theoretisches Detail, sondern der Unterschied zwischen einer groben Orientierung und einer belastbaren Aussage. Ein Zentimeter auf der Karte kann 50 Meter oder 50 Kilometer in der Wirklichkeit sein – und das verändert die Aussagekraft erheblich.

Der Geologische Dienst NRW stellt seine bodenkundlichen Daten landesweit im Maßstab 1:50 000 bereit – und für ausgewählte Flächen im Detailmaßstab 1:5 000, beides als kostenfreier Web Map Service. Das ist eine komfortable Sache, weil man die Karten direkt in eigene GIS-Anwendungen einbinden kann, wenn man möchte. Für den klassischen Bauherren heißt das aber auch: Er bekommt flächendeckend 1:50 000, was im Klartext bedeutet, dass ein Zentimeter auf der Karte einem halben Kilometer in der Wirklichkeit entspricht. Das ist eine grobe Einordnung, kein Bauplan. Die 1:5 000-Karte ist da schon deutlich näher dran – hier entspricht ein Zentimeter 50 Metern in der Realität –, aber sie liegt eben nicht für jedes Grundstück vor. Wer also vor der Frage steht, ob sein Baugrund Risiken birgt, sollte sich nicht von bunten Polygonen blenden lassen, ohne den Maßstab zu prüfen. Im Zweifel gilt: Je größer der Maßstab (also je kleiner die Zahl), desto belastbarer die Aussage – und desto teurer wurde die zugrundeliegende Erkundung im Normalfall auch.

Warum Online-Checks kein Bodengutachten vor Ort ersetzen

Ich kann es nicht oft genug sagen, weil ich die Folgen immer wieder auf den Baustellen sehe: Ein Online-Check ist ein erstes Sieb, kein abschließendes Urteil. Wer ein Bodengutachten gleichsetzt mit dem, was auf einer GDU-Karte steht, der spart am falschen Ende – und am Ende wird das Gebäude zum Pfuschfall. Ich habe schon Bauherren erlebt, die sich auf das Fehlen roter Markierungen verlassen haben und dann beim Aushub auf kontaminierten Boden stießen, der in keiner Online-Karte auftauchte, weil schlicht niemand dort je eine Probe genommen hatte.

Ein Baugrundgutachten, das ein qualifizierter Geotechniker vor Ort erstellt, beinhaltet Baugrundbohrungen, Rammsondierungen, Laboruntersuchungen und eine Bewertung der Tragfähigkeit, der Grundwasserverhältnisse und der Frostsicherheit. Diese Daten fließen in die statische Berechnung ein und entscheiden darüber, ob eine einfache Streifenfundamentierung reicht oder ob eine aufwendige Pfahlgründung nötig wird – und sie entscheiden vor allem, ob der Keller als wasserdichte Wanne ausgeführt werden muss oder ob eine normale Bodenplatte genügt. Keine Online-Karte der Welt kann das leisten – das ist im Grunde so, als wollte man die Statik eines Dachs anhand eines Satellitenbilds beurteilen. Mag auf den ersten Blick ähnlich aussehen, hat mit der Realität aber herzlich wenig zu tun.

Mein Rat aus der Praxis ist deshalb ein zweistufiges Vorgehen. Stufe eins – und die ist kostenlos: Die drei genannten Portale durchgehen, sich einen Überblick verschaffen, frühzeitig rote Flaggen identifizieren, den Bebauungsplan prüfen, die Lage im GDU-Risikoatlas abgleichen. Stufe zwei – und die kostet je nach Umfang, Gelände und Aufwand grob zwischen 1.500 und 4.000 Euro, in schwierigen Fällen mit Bergbauverdacht, Altlasten oder hoher Grundwasserdynamik auch deutlich mehr: Ein Baugrundgutachten bei einem zertifizierten Geotechniker in Auftrag geben, sobald das Grundstück ernsthaft in Frage kommt. Lieber einmal richtig bohren und sondieren lassen als nachher das Fundament nachbessern, den Keller trockenlegen oder die Bodenplatte verstärken. Diese Kosten sind Peanuts im Vergleich zu dem, was ein nachträglich entdeckter Bergbaustollen, eine übersehene Altlast oder ein unerwartet hoher Grundwasserstand anrichten kann – und zwar an Zeit, Nerven und vor allem an Geld.

Und noch eine Sache, die viele Bauherren unterschätzen: Die Online-Portale sind nur so gut wie die Daten, die in ihnen stecken. Die GDU wurde 2009 erstmals online gestellt, 2017 kamen über Open.NRW die Geobasisdaten kostenfrei dazu, und 2022 wurde das Portal um das Thema Gasaustritte in Bohrungen erweitert. Das bedeutet: Es kommen laufend neue Erkenntnisse hinzu, aber es gibt auch Lücken – gerade in Regionen, wo in der Vergangenheit wenig untersucht wurde oder die Daten noch nicht digital aufbereitet sind. Wer 2024 auf Daten von 2009 schaut, hat nicht zwingend das vollständige Bild. Wer 2026 schaut, hat schon wieder ein etwas aktuelleres. Das ist kein Argument gegen die Portale – es ist ein Argument dafür, sie ernst zu nehmen, aber nicht blind darauf zu vertrauen.

Das Fazit vom Polier

Wenn Sie mich fragen, ob sich der Blick in GEOportal, GDU und Bauleitplanung lohnt – ja, unbedingt. Diese drei Werkzeuge gehören in jede Bauherren-Werkzeugkiste, und sie kosten Sie außer etwas Zeit und einem WLAN-Anschluss keinen Cent. Sie ersparen Ihnen im besten Fall ein Grundstück, das Ihnen später auf die Füße fällt, und im schlechtesten Fall eine teuere Baugrunduntersuchung, die Sie sowieso in Auftrag geben würden. Wer hier eine Stunde investiert, spart im Zweifel viele Tausend Euro – und ich sage das nicht als Theoretiker, sondern als jemand, der schon daneben stand, als die vermeintlich sichere Parzelle zur Problembaustelle wurde.

Aber – und das ist der entscheidende Punkt – sehen Sie diese Portale als das, was sie sind: ein Frühwarnsystem, eine Vorprüfung, einen ersten Blick unter die Oberfläche. Nicht mehr, aber auch nicht weniger. Wer ein Bodengutachten, eine Bohrung oder eine geotechnische Bewertung vor Ort durch diese Klicks ersetzt, der spart am falschen Ende. Am Ende zahlt er die Rechnung doppelt und dreifach – auf der Baustelle, beim Statiker und im schlimmsten Fall beim Versicherer, der bei grober Fahrlässigkeit durchaus die Leistung kürzen darf.

Insofern mein klares Votum: Die drei Portale bekommen von mir eine dicke Empfehlung als Pflichtprogramm in der Frühphase – kostenlos, schnell, gut gepflegt. Als alleinige Grundlage für eine Bauentscheidung sind sie untauglich. Wer beide Stufen sauber trennt – erst online prüfen, dann vor Ort prüfen lassen –, der baut am Ende das, was wir im Handwerk gern ein "grundsolides" Fundament nennen. Und genau das wünsche ich jedem Bauherren in NRW. Packen Sie es an, aber packen Sie es richtig an.